Niekiedy strony chcąc zawrzeć umowę, nie mogą w danym momencie tego zrealizować. W tym celu ustawodawca stworzył inny środek: Umowę przedwstępną. Służy ona do zabezpieczenia umowy właściwej, czyli przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej:
1. Termin w ciągu, którego ma być zawarta umowa przyrzeczona. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
2. Zakres odszkodowania. Jeśli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
3. Cena Strony zawierając umowę muszą określić cenę –choćby w sposób dorozumiany inaczej umowa jest nieważna.
Trzecia strona w umowie
Umowa przedwstępna może zwierać zapis, że trzecia zaciągnie określone zobowiązanie albo spełni określone świadczenie. Osoba składająca przyrzeczenie, odpowiedzialna jest za szkodę, jeżeli osoba trzecia odmawia zaciągnięcia zobowiązania albo nie spełnia świadczenia. Jeżeli osoba trzecia zobowiązała się przez umowę z dłużnikiem zwolnić go od obowiązku świadczenia, jest ona odpowiedzialna względem dłużnika za to, że wierzyciel nie będzie od niego żądał spełnienia świadczenia. Dłużnik ma prawo dochodzić swoich praw od osoby trzeciej.
Zadatek i Kara umowna
Zabezpieczając roszczenia warto pomyśleć o zadatku. Zapis ten wywołuje określone konsekwencje. Zawierając umowę strona otrzymuje zadatek. (Może tez być wypłacony w innym terminie) W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek. Jeżeli zaś sama dała ten zadatek, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeśli dojdzie do wypełnienia umowy to zadatek idzie na poczet świadczenia strony, która go dała.
Innym środkiem zabezpieczającym może być kara umowna. Kara umowna może być wraz z zadatkiem lub zamiast niego. Kara może mieć charakter niematerialny.
Należy wiedzieć, że niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie może powodować odpowiedzialność za szkodę, która wyraża się w skutkach niezawarcia umowy przyrzeczonej. Istnieje tez możliwość zapisu, że strona może odstąpić do umowy w określonym terminie. Odstąpienie od umowy następuje przez oświadczenie woli. Odstępne od umowy może zawierać zobowiązanie pieniężne. Jest ono skuteczne, jeżeli oświadczenie pokrywa się zapłatą.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Wzory pism powiązane z artykułem.
Więcej wzorów...
Forma notarialna, jako umocnienie
Umowę przedwstępna można zawrzeć w dowolnej formie.Należy jednak pamiętać, że w zależności od tego czy umowa przedwstępna zostanie zawarta w tej samej formie, co umowa przyrzeczona czy też w innej formie, prawo przewiduje różne skutki prawne. Jeśli jednak strony zawrą umowę w formie aktu notarialnego to druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Ogromną wagę ma to znaczne w przypadku umów deweloperskich. Umowa deweloperska zawiera zapisy,że zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie jej na zamawiającego. Umowa ta nie jest umową przedwstępną. W przypadku, gdy kontrahent uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej, strona uprawniona do zawarcia takiej umowy może wystąpić do sądu z pozwem o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości. Sąd uwzględni powództwo, jeśli umowa ta została zawarta w formie aktu notarialnego i zostały spełnione formalne warunki.
Umowa przyrzeczona powinna być zawarta w formie notarialnej, ponieważ wtedy tylko i wyłącznie można dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, w sytuacji, gdy druga strona uchyla się od sfinalizowania transakcji.
Stan prawny na 1.12.2008r.
