W obecnej sytuacji, gdy na rynku nieruchomości nie można nic przewidzieć a ceny mieszkań stale rosną warto więc wiedzieć kiedy można wykupić mieszkanie zakładowe.
Na jakich warunkach, kto i za ile ? o tym poniżej….

Ustawa o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa z dnia 15 grudnia 2000r. reguluje zasady zbywania tzw. mieszkań zakładowych stanowiących własność następujących podmiotów:
• przedsiębiorstw państwowych,
• spółek handlowych, w odniesieniu do których Skarb Państwa jest podmiotem dominującym w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (czyli posiada większość głosów w organach spółki lub może powoływać i odwoływać większość członków jej organów lub więcej niż połowa członków zarządu spółki należącej do Skarbu Państwa jest jednocześnie członkami zarządu, prokurentami lub pełni funkcje kierownicze w takiej spółce) – z wyłączeniem PKP S.A.,
• innych państwowych osób prawnych z wyłączeniem Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.
Ustawa dotyczy również tych spośród wyżej wymienionych zbywców, którzy znajdują się w likwidacji lub upadłości.

Zgodnie z powołanymi powyżej przepisami ustawy, mieszkaniem jest lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. zgodnie z treścią art. 2 ust.2 czyli wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz pomieszczeniami pomocniczymi służą do zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z tą definicją samodzielnego lokalu mieszkalnego, w jego skład wchodzą również tzw. lokale przynależne – czyli np. piwnica, garaż, również wtedy, jeśli nie przylegają bezpośrednio do lokalu albo są położone poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokal (jednak w granicach nieruchomości gruntowej) zgodnie z treścią art. 2 ust.4 ustawy. Lokal taki musi być własnością zbywcy lub znajdować się we władaniu państwowej osoby prawnej, która wykonuje prawo własności na rzecz Skarbu Państwa.

Mieszkaniem zgodnie z treścią art. 2 ust. 3 ustawy z 15.12.2000r. jest także zabudowana jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym nieruchomość gruntowa, która jest własnością zbywcy albo została mu oddana w użytkowanie wieczyste. Działka nie powinna przekraczać rozmiarów niezbędnych do prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynku i związanych z nim urządzeń.

Mieszkanie zakładowe [w myśl art. 2 ustawy] może zostać nabyte przez tzw. osoby uprawnione, do których należą:
• najemca, zajmujący mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony lub administracyjnej decyzji o przydziale,
• pracownik zbywcy lub jego poprzednika prawnego, z którym przed 12 listopada 1994 r. zawarto umowę najmu na czas oznaczony, związaną ze stosunkiem pracy,
• osoby stale zamieszkałe z najemcą w chwili jego śmierci, małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, osoba przysposabiająca najemcę albo przez niego przysposobiona, osoba pozostająca we wspólnym gospodarstwie domowym.

Zgodnie z treścią art. 4 ustawy osobom uprawnionym przysługuje pierwszeństwo w wykupie mieszkania zakładowego, w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. (art. 34 ust 3). Zbycie nieruchomości zatem nie może nastąpić, jeżeli toczy się postępowanie dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.

Zgodnie z art. 4 ust 4 ustawy prawo pierwszeństwa przysługuje także osobie bliskiej, która uzyskała prawo najmu w zamian za mieszkanie dotychczas zajmowane w dniu śmierci pracownika lub byłego pracownika zbywcy.

Preferencyjne nabycie mieszkania zakładowego polega na obniżeniu ceny jego wykupu. Cena ta zostanie ustalona zgodnie z wszelkimi regułami ustawy o gospodarce nieruchomościami, i zostaje ona pomniejszona o (art. 6):
• 6 proc. – za każdy rok pracy osoby uprawnionej,
• 3 proc. – za każdy rok najmu tego mieszkania.
Przy czym łączna obniżka nie może przekraczać 95% ceny sprzedaży mieszkania.

Uprawnienie do nabycia mieszkań znajdujących się w trwałym zarządzie wygasa, jeżeli wniosek o jego wykupienie nie zostanie złożony przez osobę uprawnioną organowi reprezentującemu Skarb Państwa w terminie do 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z treścią art. 6 ust. 2 ustawy, do okresu pracy, od którego zależy obniżenie ceny lokalu mieszkalnego, wlicza się okres pracy w podmiotach utworzonych z zakładów i jednostek organizacyjnych wydzielonych z przedsiębiorstw po 1 sierpnia 1990 r. Wliczane są również okresy pracy w przedsiębiorstwie państwowym lub jednostce organizacyjnej, które wykonywały lub nadal wykonują zadania na rzecz zbywcy lub jego poprzednika prawnego.

Jeżeli osobą uprawnioną do nabycia mieszkania zakładowego jest emeryt, rencista lub wdowa (wdowiec) po nich – zapłacą za wykup mieszkania tylko 5 proc. jego wartości. Zgodnie z treścią art. 6 ust 3 osoby wymienione w art. 2 ust 2 lit. b ustawy, czyli bliskie najemcy - stale z nim zamieszkałe w chwili jego śmierci, małżonek, zstępny, wstępny, rodzeństwo, osoba go przysposabiająca lub przez niego przysposobiona, osoba pozostająca we wspólnym gospodarstwie domowym) mogą do obliczania wysokości bonifikaty zaliczać okres pracy lub najmu najemcy, a nie okres własnej pracy lub najmu – jeśli uznają, że tak jest korzystniej.

 

1. PKP

Zgodnie z art. Art. 41. ustawy z dnia 8 września 2000r. o komercjalizacji i prywatyzacji PKP SA prowadzi działalność w zakresie ustanawiania odrębnej własności i sprzedaży samodzielnych lokali mieszkalnych wraz z pomieszczeniami przynależnymi, garażami oraz niezbędnymi do korzystania z nich gruntami. Nie podlegają sprzedaży lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach wykorzystywanych do celów zarządzania koleją lub eksploatacji i utrzymania kolei. Prawo do nabycia lokalu mieszkalnego przysługuje osobom, które zajmują lokal mieszkalny:
1) na podstawie umowy najmu,
2) po śmierci najemcy: małżonkowi, zstępnym, wstępnym, rodzeństwu, przysposabiającym albo przysposobionym, a także osobie, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą,
3) jeżeli są lub były pracownikami podmiotów utworzonych z zakładów i jednostek organizacyjnych wydzielonych z PKP w okresie od dnia 1 lipca 1991 r.,
4) jeżeli rozwiązanie z nimi stosunku pracy nastąpiło w związku ze zmianami organizacyjnymi lub zmniejszeniem stanu zatrudnienia w PKP lub PKP SA,
5) jeżeli zostały przejęte przez innych pracodawców w trybie przepisu art. 231 Kodeksu pracy.

W myśl art. 43. o  przeznaczeniu do sprzedaży lokali mieszkalnych PKP SA zawiadamia na piśmie osoby, o których mowa w art. 42, wyznaczając sześciomiesięczny termin na złożenie pisemnego oświadczenia o zamiarze nabycia lokalu mieszkalnego, liczony od dnia doręczenia zawiadomienia osobie zainteresowanej. W zawiadomieniu, o którym mowa w ust. 1, PKP SA zamieszcza informacje dotyczące:
1) ceny lokalu mieszkalnego,
2) wartości prawa do gruntu przynależnego do tego lokalu mieszkalnego,
3) przewidywanego terminu zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego,
4) skutków nie złożenia oświadczenia, o którym mowa w ust. 1.

W razie nie złożenia oświadczeń przez osoby, o których mowa wyżej, PKP SA może nieodpłatnie przekazać jednostce samorządu terytorialnego albo spółdzielni mieszkaniowej budynek mieszkalny lub niesprzedane lokale mieszkalne wraz z prawem do odpowiedniej przynależnej do nich części gruntu.

Wykazy lokali przeznaczonych do sprzedaży podawane są do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty, a także wywieszane są w siedzibach właściwych jednostek organizacyjnych prowadzących ich sprzedaż. Zgodnie z art. 44 PKP SA dokonuje sprzedaży lokali mieszkalnych w drodze umowy, na wniosek osoby, o której mowa w art. 42 ustawy Sprzedaż lokali mieszkalnych następuje po cenie ustalonej na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami, pomniejszonej o:
1) 6% – za każdy rok pracy najemcy w PKP i PKP SA łącznie albo
2) 3% – za każdy rok najmu mieszkania od PKP i PKP SA łącznie,
nie więcej jednak niż o 95%.

Do okresu pracy lub najmu, od którego zależy pomniejszenie ceny sprzedaży, wlicza się również okres pracy w podmiotach utworzonych z zakładów i jednostek organizacyjnych wydzielonych z PKP w okresie od dnia 1 lipca 1991 r. oraz w spółkach, o których mowa w art. 14, 15 i 19 ustawy. Na wniosek nabywcy lokalu mieszkalnego należność z tytułu nabycia lokalu może być rozłożona na raty roczne uiszczane w okresie do 10 lat według zasad określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Nabywca lokalu mieszkalnego, dokonując jednorazowo wpłaty należności z tytułu jego nabycia, uzyskuje bonifikatę w wysokości 25% tej należności. Dodatkowo zgodnie z art. 47. PKP SA może przekazać, w drodze umowy, nieodpłatnie jednostce samorządu terytorialnego, spółdzielni mieszkaniowej albo wspólnocie mieszkaniowej urządzenia wchodzące w skład infrastruktury technicznej wraz z niezbędnymi do korzystania z nich gruntami.

2. Mieszkanie od Lasów Państwowych.

Zasady wykupu mieszkań od Lasów Państwowych reguluje ustawa o lasach, a dokładnie jej art. 40a. Zgodnie z jej przepisami Lasy Państwowe mogą sprzedawać nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi i samodzielne lokale mieszkalne, oraz grunty z budynkami mieszkalnymi w budowie, nieprzydatne Lasom Państwowym. Pierwszeństwo kupna mieszkań zakładowych mają pracownicy i byli pracownicy Lasów, którzy pracowali w przedsiębiorstwie co najmniej 3 lata i którzy obecnie lokale wynajmują i w nich mieszkają o czym stanowi art. 40 a ust.4. Przy wykupie mieszkań stosuje się bonifikaty - 6 proc. za każdy rok pracy w Lasach Państwowych i 3 proc. za każdy rok najmu zgodnie z ustawą. Łączna bonifikata nie może przekroczyć 95 proc. wartości lokalu. Natomiast, emeryci i renciści mają prawo do wykupu mieszkania z maksymalną bonifikatą wynoszącą do 95 proc. Spłatę mieszkania można rozłożyć maksymalnie na 60 miesięcznych rat o czym stanowi art. 40 a ust.4.

3. Mieszkanie od Wojska

Lokale do wykupu zawiera w tzw. roczny plan sprzedaży Agencji sporządzany na podstawie art. 18 ust 3 ustawy z 30.05.2004r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego. Na podstawie art. 58 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej, wydano przepisy wykonawcze w przedmiocie procedury nabywania lokali mieszkalnych od wojska. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Obrony Narodowej z dnia 23 grudnia 2004r. dyrektor oddziału zawiadamia pisemnie najemców, o możliwości wykupu mieszkania. Przedmiotowy wniosek o nabycie lokalu należy złożyć wraz z dokumentami potwierdzającymi uprawnienia do niego.

Kolejnym etapem jest przygotowanie przez rzeczoznawcę wyceny danej nieruchomości w myśl §5 rozporządzenia. Po opracowaniu wyceny wartości rynkowej lokalu mieszkalnego dyrektor oddziału sporządza wykaz lokali mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży na zasadach określonych w art. 35 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Wykaz ten podaje się do wiadomości osób uprawnionych wymienionych w tym wykazie poprzez wywieszenie na tablicy informacyjnej w siedzibie właściwego oddziału regionalnego Agencji oraz w budynkach w których znajdują się ujęte w tymże wykazie lokale. Zgodnie z par. 8 rozporządzenia nabywca lokalu mieszkalnego regulujący jednorazowo należność z tytułu nabycia własności tego lokalu wnosi na rachunek Agencji pełną jej wysokość, ustaloną w protokole, najpóźniej na 3 dni przed dniem sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego. Za datę dokonania wpłaty uznaje się dzień wpływu należności na rachunek bankowy Agencji.

Opracowała: Karolina Henka
Stan prawny na 1.11.2008r.